안녕하세요 JH 입니다
부동산을 보유하고 있는 분들이라면 부과되는 세금이 바로 종합부동산세 입니다.
주택과 토지를 합산하여 세금을 납부하고 , 부동산 보유 정도에 따라 차등적으로 세금 비율을 다르게 책정하여 부동산 투기 수요를 억제하는 효과가 있습니다.
오늘은 종합 부동산세 관련한 정보는 안내해드릴께요
1.종부세납부기준
종합부동산세(종부세)의 납세의무자는 과세기준일(매년 6월 1일) 기준으로 고가 주택이나 일정 가격 이상의 토지를 소유한 개인이나 법인입니다. 납세의무자는 다음과 같은 경우에 해당합니다:
- 고가 주택 소유자:
- 주택의 시가표준액 합계가 과세 기준 금액(1주택자 11억 원, 다주택자는 조정대상지역에서 6억 원)을 초과하는 주택을 소유한 경우 납세의무가 발생합니다.
- 일정 가격 이상의 토지 소유자:
- 별도 합산토지 (상업용, 공업용 등): 공시가격 합계가 5억 원 이상인 경우.
- 종합 합산토지 (농지, 임야 등): 공시가격 합계가 10억 원 이상인 경우.
- 법인 소유:
- 법인이 소유한 고가 주택이나 토지도 종부세 과세 대상입니다. 법인은 보유 주택의 공시가격에 관계없이 종부세가 부과됩니다.
납세의무자 요건 요약
- 과세기준일: 매년 6월 1일 기준으로 과세 대상 부동산을 소유하고 있어야 함.
- 과세 대상: 고가 주택, 일정 가격 이상의 토지, 법인 소유 부동산
재산세를 납부하지만 종부세는 납세의무자가 아닌 경우가 있어서 잘 알아두셔야 합니다.
주거용 건축물의 경우 일정한 임대주택 , 미분양주택 , 사원주택 , 기숙사 , 어린이집용 주택의 경우 종부세 납부 대상은 아닙니다. 또한 상가 , 사무실 , 빌딩 등 일반 건축물 역시 종부세에 해당하지 않습니다.
토지의 경우는 종합합산토지 , 별도합산토지에만 종부세가 부과되는데요 . 분리과세의 대상 토지는 종부세 대상이 아닙니다. 또한 종합합산토지 중에서도 주택건설사업자의 주택신축용 토지의 경우에는 종부세 과세 대상이 아닙니다.
2. 1세대 1주택자 세액공제
종부세를 부담하는 1가구 1주택자의 세 부담을 완화하기 위해 적용됩니다. 1세대 1주택자가 일정 요건을 충족하면 세액 공제를 받을 수 있으며, 공제율은 연령과 보유 기간에 따라 달라집니다.
1. 연령별 세액공제
- 60세 이상 ~ 65세 미만: 20%
- 65세 이상 ~ 70세 미만: 30%
- 70세 이상: 40%
2. 보유기간별 세액공제
- 5년 이상 ~ 10년 미만: 20%
- 10년 이상 ~ 15년 미만: 40%
- 15년 이상: 50%
최대 공제율
연령 공제와 보유 기간 공제를 중복 적용할 수 있으며, 최대 공제율은 **80%**까지 가능합니다.
세액공제 요건 요약
- 1세대 1주택자이어야 하며, 공시가격 기준이 종부세 과세 기준(11억 원)을 초과해야 합니다.
- 공제율은 연령 및 보유 기간에 따라 다르게 적용됩니다.
이러한 세액 공제를 통해 고령자 및 장기 보유자에게 세 부담이 경감됩니다.
3.다주탁재 종부세 세율
다주택자의 종합부동산세(종부세) 세율은 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 차등 적용되며, 과세표준에 따라 누진적으로 증가합니다. 특히, 조정대상지역에 2주택 이상을 소유한 경우 강화된 세율이 적용됩니다. 2024년 기준 다주택자 세율은 아래와 같습니다:
조정대상지역 2주택 이상 다주택자 세율
- 과세표준 3억 원 이하: 1.2%
- 과세표준 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하: 1.6%
- 과세표준 6억 원 초과 ~ 12억 원 이하: 2.2%
- 과세표준 12억 원 초과 ~ 50억 원 이하: 3.6%
- 과세표준 50억 원 초과: 5.0%
일반 다주택자 (조정대상지역 외 다주택자 포함)
- 과세표준 3억 원 이하: 0.6%
- 과세표준 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하: 0.8%
- 과세표준 6억 원 초과 ~ 12억 원 이하: 1.2%
- 과세표준 12억 원 초과 ~ 50억 원 이하: 1.8%
- 과세표준 50억 원 초과: 2.5%
법인 소유 다주택 세율
- 법인이 주택을 소유한 경우, **최고 세율(3.6% ~ 5.0%)**이 적용됩니다.
다주택자는 세 부담 상한이 높게 설정되어 있으며, 강화된 세율이 적용됩니다.
종합 합산은 종합부동산세(종부세) 과세 대상 중 종합 합산토지에 대한 과세 방식을 의미하며, 특정 용도로 사용되는 토지의 공시가격 합계를 기준으로 과세 표준이 결정됩니다. 이때 종합 합산토지로 분류된 토지들의 공시가격을 합산한 후 세율을 적용해 종부세가 부과됩니다.
종합 합산토지에 포함되는 토지 종류
종합 합산토지로 분류되는 토지는 농지, 임야, 잡종지 등으로, 주거나 상업용으로 직접 활용되지 않는 토지들이 주로 포함됩니다.
종합 합산토지의 과세 기준
- 종합 합산토지는 공시가격 합계가 10억 원 이상일 경우 종부세 과세 대상이 됩니다.
세율
종합 합산토지의 과세표준에 따라 적용되는 세율은 누진적으로 증가합니다. 일반적으로 다음과 같은 세율이 적용됩니다:
- 과세표준 3억 원 이하: 0.5%
- 과세표준 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하: 0.75%
- 과세표준 6억 원 초과 ~ 12억 원 이하: 1.0%
- 과세표준 12억 원 초과 ~ 50억 원 이하: 1.5%
- 과세표준 50억 원 초과: 2.0%
종합 합산 과세는 토지 소유의 형태와 공시가격에 따라 종부세 부담을 증가시키는 방식으로 이루어지며, 과세 대상 토지가 많을수록 높은 세율이 적용됩니다.
별도 합산토지에 포함되는 토지 종류
별도 합산토지로 분류되는 대표적인 토지 종류는 다음과 같습니다:
- 상업용 토지: 상가, 오피스 빌딩 등
- 공업용 토지: 공장 부지 등
- 기타 사업용 토지: 호텔, 병원, 연구소 등 사업 운영 목적으로 사용되는 토지
별도 합산토지의 과세 기준
- 별도 합산토지는 공시가격 합계가 5억 원 이상일 경우 종부세 과세 대상이 됩니다.
세율
별도 합산토지의 과세표준에 따라 다음과 같은 누진 세율이 적용됩니다:
- 과세표준 3억 원 이하: 0.5%
- 과세표준 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하: 0.6%
- 과세표준 6억 원 초과 ~ 12억 원 이하: 0.8%
- 과세표준 12억 원 초과 ~ 50억 원 이하: 1.0%
- 과세표준 50억 원 초과: 1.2%
별도 합산토지는 사업 용도로 주로 사용되기 때문에, 종합 합산토지와는 다른 기준과 세율을 적용하여 세 부담을 산정합니다.
4. 종합부동산세(종부세)의 산출세액 계산
과세표준에 해당 세율을 적용해 구하며, 1차로 산출세액을 계산한 후에 각종 공제 및 세 부담 상한을 반영하여 최종 세액이 결정됩니다. 산출세액을 계산하는 기본 절차는 아래와 같습니다.
1. 과세표준 산정
- 과세표준은 공시가격에서 공제액을 차감하여 산정합니다.
- 주택의 경우 1주택자, 다주택자에 따라 공제 기준이 달라지며, 별도 합산토지와 종합 합산토지는 각 공제 기준에 맞춰 산정합니다.
- 예) 공시가격 15억 원 주택이 1주택자 기준으로 과세된다면, 과세표준은 15억 원 - 11억 원 = 4억 원이 됩니다.
2. 세율 적용
- 산출된 과세표준에 해당하는 세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다.
- 예) 과세표준이 4억 원인 경우, 1주택자의 경우 0.5%~1.5% 누진세율이 적용됩니다.
- 다주택자는 해당하는 별도 세율이 적용됩니다.
3. 세액공제 및 세 부담 상한 적용
- 1세대 1주택자는 연령 및 보유 기간에 따라 세액공제를 받을 수 있으며, 최대 80%까지 공제가 가능합니다.
- 세 부담 상한(직전년도 대비 세액 증가 한도)도 적용됩니다. 세 부담 상한은 주택 유형과 보유 주택 수에 따라 달라지며, 일반적으로 1주택자는 150%, 다주택자는 300%로 설정됩니다.
산출세액 예시
- 예를 들어, 1주택자가 과세표준 4억 원에 해당하면, 기본 세율 0.5%를 적용하여 산출세액은 200만 원이 됩니다.
- 이후 연령과 보유 기간에 따라 공제율을 적용하고, 세 부담 상한을 고려하여 최종 납부할 세액이 결정됩니다.
이 계산 과정은 각 세율 구간에 따라 복합적으로 적용되기 때문에 최종 산출세액은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다
고지 납부
종합부동산세(종부세) 납부 절차의 중요한 단계로, 세금 고지서에 따라 납부해야 하는 세액을 확인하고 이를 기한 내에 납부하는 과정을 의미합니다. 종부세의 고지 및 납부에 관련된 주요 사항은 다음과 같습니다.
1. 고지서 발송
- 고지서 발송 시기: 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 과세 대상이 결정되고, 이후 11월에 세액 고지서가 발송됩니다.
- 고지서 내용: 고지서에는 과세표준, 세액, 납부기한, 납부 방법 등이 기재되어 있습니다.
2. 납부 기한
- 납부 기한: 일반적으로 고지서 수령 후 12월 1일까지 납부해야 합니다. 기한 내에 납부하지 않을 경우, 가산세가 부과될 수 있습니다.
3. 납부 방법
고지서에 따라 납부하는 방법은 여러 가지가 있습니다:
- 은행 방문 납부: 고지서에 기재된 은행을 방문하여 직접 납부합니다.
- 온라인 납부: 정부의 세금 관련 웹사이트나 은행의 인터넷 뱅킹 서비스를 이용하여 온라인으로 납부할 수 있습니다.
- 무인기기 납부: 일부 지역에서는 무인 납부 기기를 통해 직접 세금을 납부할 수 있는 옵션이 제공됩니다.
4. 납부 영수증
납부 후에는 영수증을 보관하는 것이 중요합니다. 이는 추후 세금 관련 문의나 이의 제기 시 필요한 증빙 자료로 활용됩니다.
5. 고지서 오류 및 이의 제기
- 고지서에 기재된 내용에 오류가 있을 경우, 해당 관할 세무서에 이의 제기를 통해 조정을 요청할 수 있습니다. 이의 제기는 고지서를 받은 후 30일 이내에 진행해야 합니다.
이러한 과정을 통해 종합부동산세를 정확하고 적시에 납부함으로써, 불이익을 방지하고 세무 관리의 의무를 이행하는 것이 중요합니다.
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5. 합산배제 임대주택
종합부동산세(종부세) 계산 시 과세 대상에서 제외되는 임대주택을 의미합니다. 주택을 임대하여 소득을 얻는 경우에도 특정 조건을 충족하면 종부세 계산에서 배제될 수 있습니다.
합산배제 임대주택의 요건
합산배제 임대주택으로 인정받기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다:
- 임대주택 등록:
- 해당 주택이 임대주택으로 등록되어 있어야 합니다. 즉, 정부에서 정한 기준에 따라 임대주택으로 등록된 경우에 해당됩니다.
- 임대 기간:
- 임대주택은 8년 이상의 장기 임대주택으로 등록되어 있어야 하며, 일정 요건에 맞춰 임대해야 합니다.
- 임대료 기준:
- 임대료가 일정 수준 이하이어야 하며, 이를 초과하는 경우 합산배제에서 제외될 수 있습니다. 대체로, 정부에서 정한 기준에 따라 저렴한 가격으로 임대해야 합니다.
- 임대인 요건:
- 임대인은 세법에 따라 부동산 임대소득이 아닌 경우로, 일반적으로 상업용 목적이 아닌 개인적인 목적의 주택임을 요구합니다.
<효과>
합산배제 임대주택으로 인정받으면, 해당 주택의 공시가격이 종부세 과세표준에 포함되지 않기 때문에, 종부세 부담이 줄어드는 효과가 있습니다. 즉, 임대주택으로 등록되어 장기 임대하는 경우에는 해당 주택에 대한 종부세가 부과되지 않으며, 이는 임대사업자에게 세제 혜택을 제공합니다.
이와 같은 조치는 임대주택 시장의 활성화와 주택 공급을 촉진하기 위해 정부에서 시행하고 있습니다.
합산배제 사원용 주택 등
종합부동산세(종부세) 계산 시 특정 조건을 충족하는 사원용 주택이나 임직원용 주택이 과세 대상에서 제외되는 것을 의미합니다. 이러한 주택들은 일반적으로 기업이나 기관에서 직원들의 복지 향상을 위해 제공하는 주택으로, 다음과 같은 요건을 충족해야 합산배제의 혜택을 받을 수 있습니다.
합산배제 사원용 주택의 요건
- 소유 목적:
- 사원용 주택은 주로 기업의 직원들에게 제공되는 주택이어야 하며, 임대 목적이 아닌 사용 목적이어야 합니다.
- 특정 보유 기간:
- 해당 주택은 법인 또는 기관이 소유하고 있어야 하며, 보유 기간에 따라 정해진 요건을 충족해야 합니다.
- 주택의 용도:
- 사원용 주택은 직원 복지를 위한 주택이어야 하며, 일반적인 주택과는 다른 특정 용도로 사용되어야 합니다. 예를 들어, 일반적으로 직원들에게 임대하지 않고 제공되는 경우가 해당됩니다.
- 세법 요건 충족:
- 법인이 소유하고 있는 주택이면서, 해당 주택이 과세 표준에서 제외되기 위한 법적 요건을 충족해야 합니다.
<효과>
합산배제 사원용 주택으로 인정받는 경우, 해당 주택의 공시가격은 종부세 과세표준에서 제외되므로, 종부세 부담이 줄어드는 효과가 있습니다. 이는 기업이 직원 복지 차원에서 주택을 제공할 때 세제 혜택을 제공함으로써, 주택 공급을 장려하는 취지에서 마련된 규정입니다.
이러한 규정은 기업의 사회적 책임을 다하고 직원들의 생활 향상에 기여하기 위해 도입되었으며, 임직원들에게 안정적인 주거 환경을 제공하는 데 도움을 주고자 하는 목적을 가지고 있습니다.
이상으로 종부세 납부기준 1주택자 다주택자 합산배제 , 납부방법까지 알아 보았습니다.
OECD가입 국가중 우리나라는 부동산에 대한 세금이 많이 높은편에 속하고 재산세와 종부세가 이중 과세의 논란이 있기 때문에 매번 다양한 의견이 나오는데요 보다 합리적인 세금 산정 반식으로 빨리 개선되었으면 좋겠습니다.
