부동산 양도소득세 자동계산기(아파트 양도소득세 모의계산)

 

안녕하세요 ^^  JH 입니다 ~ 

 

요즘 최근 거래량이 증가하면서 집을 매수 매도 하시는 분들이 많은데요 

오늘은 부동산 양도소득세 자동 계산기 싸이트를 통해서 아파트 양도소득세 계산하는 방법에 대해 알아 볼까 합니다 ~

 

 

1. 양도소득세란

토지 , 주택 등을 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대해 부과 하는 조세 입니다.

매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요 경비 , 공제 금액을 제외한 나머지데 대해서 부과됩니다.

예를 들면 아파트 3억에사서 5억에 팔았고 필요 경비가  3천만 원이 들었다면 ,1억 7천만 원의 차익에서 공제금액을 제외하고 양도소득세를 일정 비율로 부과합니다. 소득이 없다면 낼 세금도 없습니다.

 

2. 양도소득세 계산기 항목 

 

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부동산계산기

 

접속후 아래 화면이 나오실 텐데요 ~ 천천히 따라가 볼께요~~ 

 

 

1) 첫번째로 양도 물의 형태에 대해서 선택.

일반 아파트면 주택, 조합원 입주권이면 입주권 , 분양권이면 분양권을 선택 

 

 

2) 주택수 선택 

양도소득세 중과 대상인지, 비과세 대상인지 확인하기 위함입니다.

1주택 이라서 매도 후 무주택자가 되시면 1주택 , 2주택자라서 1주택을 팔고  1주택이 되신다면 2주택자를 선택

3주택자 이상은 그 이상을 선택 

 

 

3) 공동명의 or 단독명의  선택.

단독명의 면 기본공제 , 공동명의 면 공동명의를 선택

1년에 1회식 250만 원의 공제를 받을 수 있고 공동명의면 각각 250만 원씩 총 500만 원을 공제 받음.

 

 

4) 조정 대상 지역 여부 및 2년 이상 거주 여부 선택 

해당 항목은 양도소득세 비과세 , 중과세 적용 여부를 판별합니다.

1주택자가 취득당시 조정 지역내 주택을 매수했다 하더라도 2년 이상 거주했다면 매매가 12억 이하 비과세 12억 초과 기본세율 적용 됩니다.

1주택자가 취득 시 조정지역 내의 있는 주택을 사서 조정지역에 2년이상 거주하지 않고 보유만 했다면 비과세는 적용되지 않고 기본세율만 적용 됩니다.

 

아래 항목이 양도소득세 계산에 있어서 가장 중요합니다.

조정 대상 지역 여부는 양도일 기준으로 조정 대상 지역인지 적으면 됩니다.

그런데 1주택자의 경우 취득 당시 조정 지역이었고 2년 이상 거주하지 않았다면 양도일 이전에 비규제 지역이 해제되더라도 비과세 적용되지 않는점 유의하셔야 합니다.

 

5) 취득가액 , 양도가액, 필요경비를 입렵합니다. 

취득가액에는 매수 금액, 양도가액은 매도 금액을 적고 필요결비에 취등록세 , 법무 수수료 , 부동산 매수 , 매도 중개 수수료 (전세 수수료 아님)가 포함되고 베란다 샷시 교체비 , 난방시설 및 보일러 교체비 , 방범창 및 확장비 등 구조적 수리비용 만 인정 됩니다.

 

3. 아파트 양도소득세 자동계산기 

 

아래 조건으로 예를 들어 보겠습니다.

* 2주택자가 1주택 아파트 매도 (20년1월 매수 , 24년 4월 매도)

* 공동명의 , 공동지분 50%

* 거주 X 전세 O

* 취득가액 3억4천만원, 양도가액 4억5천만원

* 부동산 취득록세 등 500만 원 , 법무수수료 30만원 , 부동산매수 매도 수수료합산 250만원, 보일러 교체비 90만원

 

공동명의 각각 계산이 됩니다. 아래 13번 양도소득세 곱하기2 하시면 됩니다.

 

자세히 살펴보면 , 양도차익은 5,500만 원씩 계산이 되고 필요경비 870만 원을 제외한 4,630만 원이 양도차익이 됩니다.

여기서 양도세 중과 적용 받지 않고 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제가 적용되어 차익의 8% 제외,

기본공제 250만원 제외 하면 과세표준은 4,096만원이 나옵니다.

 

아래 양도소득세과세기준표 보시면 5,000만원 이하 구간 이므로 15% 양도세율 적용하고

누진공제 제외해서 475만원 지방소득세 고려하면 약 523만원 정도가 나옵니다. 

총 1,046만원을 납부 하시면 됩니다.

 

 

1억 1천만원 시세차익에서 870만원 제외하고 세금 1.046만원을 내면 약 9천만원 정도가 남아요

그래서 2년 보유해서 1억 정도 벌면 대략 10~15% 정도 세금 납부하신다 생각 하시면 좀 더 간편합니다.

 

 

4. 리뷰

양도소득세 계산기를 통해서 모의로 양도소득세를 계산해 보았는데요 

주택수 조정지역 해제 유뮤 등에 따라서 양도소득세가 많이 바뀔수 있으니 주의 해서 계산해보시면 됩니다 ^^

 

오늘도 대박나세요 ~ ^^